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評估指南
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評估流程

受理估價委托→確定估價基本事項→制定估價作業方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象→選用估價方法進行測算→確定估價結果→撰寫估價報告→審核估價報告→交付估價報告→保存估價資料。

(一)估價委托書

估價委托書是指估價委托人出具的委托土地估價機構為其提供估價服務的文件。估價委托書由估價需求方出具的,明確估價目的、估價對象、價值時點和價值類型等基本事項,因此,在接受估價委托時,應要求估價委托人出具估價委托書,作為估價的重要依據,放入估價報告的附件中。

(二)估價委托合同

估價委托合同是由土地估價機構和估價委托人之間就估價服務事宜訂立的協議。當土地估價機構決定受理估價委托時,應與估價委托人訂立書面估價委托合同。估價委托合同的作用表現在:①建立受法律保護的委托與受托關系;②明確委托人和估價機構的權利和義務;③載明估價的有關事項。

(三)估價項目來源和接洽情況記錄

一個估價機構的估價業務來源可能會有多種渠道,如來源于銀行、企業、政府以及個人等,因此估價機構往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔,以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求,有助于估價機構開拓業務和更好的提供服務。

(四)估價作業方案

估價作業方案是指土地估價機構為完成特定估價項目而制定的用于指導未來估價工作的計劃,包括工作的主要內容、質量要求、作業步驟、時間進度、人員安排等。估價機構與估價委托方簽訂估價委托合同后,估價機構就應擬定估價作業方案,以保證估價項目能按質、按時完成。

(五)估價所需資料清單

估價資料清單是指完成一項估價業務,必需具備的各種估價資料。估價師在進行估價前,需要就估價對象狀況、估價目的、估價方法列出所有需要的資料清單,以便順利、準確地評估估價對象的價值。

(六)估價對象實地查勘記錄

實地查勘記錄是記載實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等內容的材料。估價師在完成任何估價項目時,都需要親自到估價對象現場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區位狀況、歷史狀況以及周邊土地市場狀況并且進行記錄,拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周邊環境及臨路狀況的影像資料,并將這些資料放入估價報告附件中(估價對象位置圖、估價對象外觀、內部狀況照片、周圍環境和景觀照片),并將這些資料放入估價報告附件中,以便估價有據可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

(七)估價報告

估價報告是土地估價機構和土地估價師向估價委托人所做的關于估價情況和結果的正式陳述,是估價機構出具的關于估價對象的專業意見、履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的正式答復,也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

(八)估價報告內部審核表

為保證出具的估價報告的質量,估價機構需要建立估價報告內部審核制度,由業務水平高、經驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告,從形式到內容進行全面、認真、細致的檢查,確定估價結果是否客觀合理、提出審核意見。為了規范性完成估價報告的內部審核,需要制定估價報告內部審核表,審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核,以保證審核標準的一致性、完整性和規范性。

(九)估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

土地估價機構在對一些復雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時,不同估價師會就估價技術路線的確定、估價方法的選擇等問題產生不同的意見,估價審核人員會對估價結果提出重大修改意見,而這些不同的意見應該進行及時的記錄,因為估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄有助于估價機構以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應的解決辦法,同時也有利于估價機構和估價師總結估價經驗、促進相互學習、提高估價水平和質量。

(十)估價報告交接單

估價報告交接單是估價機構完成估價報告后向估價委托方出具估價報告或估價師完成估價工作后進行存檔時而簽署的文書,估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數量、交接人等,估價報告交接單可以作為估價機構已向估價委托方提交估價報告的憑據和內部存檔管理的憑據。


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